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  • 楼市调控:雪中送炭总不在时候

  • 时间:2013-04-10 新闻来源: 北京之窗

        资料图。

        在链家看来只要北京的城市竞争力不减,这个城市的供需关系不会缓和,房价依然不会下落。

        3月初的房产新政“国五条”成为了上天掉给二手房交易经纪们的“馅饼”。

        由于交易成本预期增加,市场出现了“抢搭政策末班车”恐慌现象。据北京住建委网站公布的数据,3月,北京全市二手住宅网签总量达43870万套,实际成交约2.7万套,创下了有记录以来的新高。

        其中,北京最大的二手房经纪公司链家地产在北京成交9000套左右,若以每套房300万元均价计,链家地产单月交易额超过270亿元,大约等于绿城中国或者雅居乐地产一年的营业额,佣金总额超过7亿。

        如今,如果说北京是全国房价上涨的风暴中心,那么,链家地产则恰处于“风暴眼”的位置。近年来,单从网签量看,链家2009年成交25万套二手房,2010年17万套,2011年10万套,2012年13万套。

        在链家看来,随着新国五条细则的出台,今年三月的成交量已成为一个峰值。今年链家的预估成交量是15—16万套。“我们自己的判断是这个三月之后,交易量会减少5—6成。”北京链家经纪管理中心高级经理谢永春说。面对高企的北京房价,谢永春认为,北京最具投资价值的二手房依然处在城西和城北,尤其是其中的学区房和大户型,周边齐全的配套设施及公共设施使得该片区的房屋相对城区其他地方还有更大的升值空间。

        目前,根据链家内部系统显示,北京三月二手房成交均价已超过3万。在链家看来只要北京的城市竞争力不减,这个城市的供需关系不会缓和,房价依然不会下落。“房价对于我们这样的企业不是很重要,我们不会太考虑。交易量比较重要,我们是做流通的行业,我们更看重交易的频率。”链家地产创始人兼董事长左晖说。然而链家这个流通性企业,却正因高企的房价“红利”发展成为北京二手房交易市场的TOP 1。(敬请关注《二十一世纪商业评论》4月12日刊 第118期,深度剖析北京二手房市场的“一哥”链家。)

        21CBR:对于过去十年国家房地产调控政策,认为效果不显的原因是什么?

        左晖:我觉得调控本身还有很多问题。第一,全国市场是不一样的,但是现在的调控政策是一条线,我觉得本身就是问题,因为实际上房价涨幅比较厉害的就是这些一线城市。

        第二,增长速度或者存量不够,市场好象总觉得有十个人要买房就必须要盖十套房子。这是错误的,十个人买房,或许一所房子都不盖,也能得到满足的。比如说,城里三户人家,A家小两口住50平米房,新添宝宝想换个大点的;B家房100平米,孩子大了也想换个大的;C家老两口住150米房,感觉冷清想换小房子,还能多笔活钱。A家买了B房,B家买了C房,C家买了A房。三个购房需求同时满足,却一套新增住房都不需要。新政策出来之后房价并没有涨,交易量却非常大,什么原因?因为很多房子都是供应给下属。以前很多房主说这个房子我压着,未来房价是不是能买这么高。但是现在增税也很高,把大家给吓出来了。所以政策能不能别把大家给吓出来,通过其他方式让人家把存量房拿出来嘛。我说如果今天北京一套新盖的房子都没有,北京房子也能买的好。

        第三,调控总是在抬升交易成本,控制需求,但是供应端做得比较少。具体到供应,又是增量上想太多在存量上想太少。

        21CBR: 针对供需关系调控,过去的政策在控制需求上做太多,增加供应上做比较少。在你看来政策应该如何调控市场上的供需关系?

        左晖:控制需求是有道理的,我们一直对限购挺支持,但毕竟是非市场调控,市场关了半扇门。事实上问题还是在供应上面,供应问题在于增长速度,而增长速度问题就在于市场差的时候,政府不愿意卖地,觉得亏;开发商也总是赶不到点上,总在不该买的时候买,然后等到房子盖好,市场已经下行了。

        就房地产市场而言,实际上当你感知到问题很严重时候,也许就是这个问题已经过去,历年都是这样。比如2007年的调控政策刚出来时,其实我们已经感觉到十月后市场已经下来了。到2008年底,2009年初又出了一系列提振楼市的措施,实际上当时政策准备解决的时候,楼市已经复苏了。我们觉得调控政策总是要么火上添油,要么落井下石。雪中送炭的事情好像做得不是时候,应该采取半周期调控。

        21CBR:从你的角度来说,十年北京房地产市场暴涨,你觉得其中有多少是“天灾”,多少是“人祸”?

        左晖:我觉得今天市场已经到了这种程度,大家都需要比较理性的看待这个事情。未来很长一段时间房价压力还是非常大。事实上过去这么多年房价一定会上涨。而调控很重要的一个目标应该是怎么样控制它的涨幅不变得那么大。

        北京过去十年,基本上每年市场上的交易额大概是25万左右。最近5年,北京房市的交易量变化是:2008年交易量较25万套跌去了40%;2009年成交40万套,比正常涨了70%;2010年全年总量约25万套,上半年和下半年却天差地别;2011年和2012年交易量又经历了一轮下跌与上涨的轮动。房价就是一个低跌快涨的一个过程。大家需求在那里,即便这个市场上交易量非常小,持续一段时间之后,房价开始降下来,降的速度非常慢,因为有需求。跌到一定程度之后,只要有人开始买房房价就开始涨回来。一涨回来大家开始恐慌,就会抬高房价。伴随交易量的波动,房价在“快涨慢跌”的周期性变动中节节攀升。比如今天跌了50%,明天涨30%。如果不调控的话,这个市场需求有序释放可能每年达到10%。

        我自己觉得调控目标应该是价格和交易量的振幅变成小。今天因为不是半周期调控,所以事实上把振幅变化大了。

        21CBR:对于中介公司,在为高房价所苦的买房者看来,链家的存在像是一种赤裸裸的掠夺:经纪除了带看数套房,后续并没有值得称道的服务,收取高达2.7%中介费的原因是什么?

        左晖:中介服务比较贵,因为交易难,高价的房产成交效率非常低,中介服务的背后是所投入的大量人力和劳力。况且相比链家2.7%的中介费,美加澳地区6%,日本6%,台湾5%,法国2.5%,莫斯科10%,南非8%,只有香港是2%,还只负责到撮合交易为止。

        实际上全世界只有美国、加拿大和澳洲三个国家是做独家委托。我们有一些官员去一趟美国,在美国买房感受非常差,今天中国经纪人带你去看房子,对这个房子了如指掌。美国经纪人带你看房子根本不知道情况。

        对于经纪公司来说,经纪人的数量是城市的人口增加。经纪面对C2C的复杂居间业务,行业管理要求也比较高。毕竟这些人散步在一千多平方公里上,怎么去把握每个人每个业务的节点,每天要达到多少量化,要和客户接触多少次,这些事情都要有量化的管理。

        21CBR:鉴于链家接近一半的市场份额,在北京,普通购买二手房的购房人很难绕过链家实现交易。这样的状况更加助推了中介公司“强买强卖”,“垄断市场”?

        左晖:存量房的交易特点是C2C,个人到个人。我们买的不是房子,买的是服务。我们的服务是有替代品。因为中国市场并不是独家委托,事实上是多家委托,根本不可以影响消费者的消费习惯和消费行为。我们这个行业企业如果说想对对房主进行一定的掌控是完全痴心妄想的。事实上今天国内的独家委托非常少。即便是消费者签了协议,他也不会允许你做独家。

        21CBR:分成式的收费模式意味着房价越高,“垄断式”的房产交易中介公司在其中的获利也越高。如此一来,中介公司是否也有推高房价之嫌?

        左晖:表面上,若中介费是3%,房价从100块钱涨到150块钱,中介费能多收1块5,但是我们宁可你买的房子是100块钱的,因为交易更容易达成。我们是流通行业,流通行业的天职是降低价格增加交易。现在的中国总是乐于存在寻找“替罪羊”,出了事总想拉个人出来说事。房价暴涨,舆论的矛头曾经指向开发商,现在有人将矛头又指向了中介公司。

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